Время покупать, или В какую коммерческую недвижимость стоит вложиться?

На протяжении последних двух лет отмечается существенный рост частных инвестиций в недвижимость. Причем не в жилую, как это было раньше.

Все больше жителей Бурятии предпочитают вкладываться в коммерческую недвижимость. Эксперты рынка недвижимости отмечают тенденцию 2016 года - до 90% инвестиций в этом году вложено в офисы. Деньги у населения есть. Только вот хранить заначку с каждым разом становится сложнее. Привычные вклады в банках рискованны из-за ужесточающихся санкций Центробанка к кредитным организациям. Того и гляди, не сегодня – завтра грянет отзыв лицензии или банкротство. Игра на котировках и фондовых биржах – дело для профессионалов. Какая коммерческая недвижимость наиболее привлекательна для инвестирования? Куда вкладывают бурятские инвесторы? Политическая и экономическая ситуация в России заставила граждан, желающих хотя бы сохранить свои сбережения, переводить их из банковских депозитов в квартиры в новостройках и торгово-офисные помещения. Инвестировать в квадратные метры для большинства обывателей дело более понятное и менее рискованное по сравнению с рынком ценных бумаг, банковскими депозитами и рынком драгоценных металлов. От общероссийской тенденции не остаются в стороне и жители Бурятии. Если в первом полугодии 2016 года многие эксперты довольно осторожно высказывали мнения насчет рынка недвижимости как объекта инвестиций, а некоторые делали и вовсе катастрофические прогнозы, то уже к концу лета рынок коммерческой недвижимости потихоньку стабилизировался. Нехитрые расчеты показывают, что окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость намного выгоднее, чем покупка квартиры и ее дальнейшая сдача в аренду. Порог входа на этот рынок может быть разным. В Улан-Удэ вполне реально приобрести офис площадью 30 квадратов на средних или высоких этажах (где аренда ниже, нежели на первых) за 1,5-2 миллиона рублей и сдавать его по 500-600 рублей за квадрат. Если же вы располагаете большей суммой, обратите внимание на торговые объекты, которые сегодня показывают высокую доходность. Помещение в торговом центре может «отбиться» быстрее. Приобретая площадь в торговом центре, инвестор получает трафик и гарантию того, что помещение всегда будет востребовано арендаторами. Конечно, большую роль играет локация – первая линия или в глубине зала, этажность и другие моменты. Немаловажен и психологический фактор: покупатели приходят в торгово-развлекательные центры не просто за покупками, а за эмоциями. Горячие предложения Андрей Нечаев, гендиректор компании «Анком», специализирующейся на сделках с коммерческой недвижимостью, отмечает, что предложений в данном сегменте много: -  Из них 90% независимо от цены и до кризиса никого не интересовали. Но в кризис цены на недвижимость должны подниматься, ведь рубль обесценился в 2 раза. Львиная доля инвестиций приходится на рынок качественной офисной недвижимости. Сегодня в Улан-Удэ есть из чего выбрать в этом сегменте коммерческой недвижимости. Большей частью инвесторы интересуются помещениями в торгово-развлекательных и деловых центрах. Среди них эксперты выделяют несколько объектов. Высоким спросом пользуются помещения под торговлю и офисы в торговых центрах «Столичный», «Гэлакси» - в них еще есть свободные к покупке площади. Также высок спрос и на площади в «Пионере» и «Пиплс парке». Проявляют инвесторы интерес и к ДЦ «Арун». Распроданы все коммерческие площади в многофункциональном комплексе по ул. Балтахинова на развязке у центрального рынка, но проблема для арендаторов очевидна уже сейчас – застройщики прогадали с локацией, неудобные подъездные пути, что обязательно скажется на проходимости центра и потере потенциальных клиентов. С «Гэлакси» все более или менее понятно – устоявшаяся клиентура, хорошая проходимость, отличная локация, транспортная доступность, центр города. - В какой-то мере на руку процветанию и стабильности «Гэлакси» сыграла новая транспортная политика городских властей, стремившихся разгрузить атвомагистрали столицы. Из-за введения в строй развязки на Балтахинова-Бабушкина «умерла» как коммерческая улица Куйбышева, где раньше располагалось много успешных салонов, магазинов, аптек, точек общепита. Изменился трафик, и все в корне изменилось, – говорит Андрей Нечаев. «Долгострой» на пересечении улиц Ленина и Советской, возводимый с 2008 года строительной компанией «Икат-плюс», то и дело преследовали неприятности. Но застройщику с грехом пополам удалось-таки довести стройку до конца.На первоначальном этапе собственнику удалось на 40-50% заселить свое детище, завлечь якорные бренды, более того, у арендаторов на руках были готовые договора, в среднем сумма аренды составляла 3500 рублей за квадратный метр. Но что-то пошло не так. Поговаривают, что «Форум» продан компании «Барис». Кто знает, может быть с заходом сюда нового инвестора что-то изменится и для «Форума» наступят хорошие времена. Несколько лет «замороженным» стояли ДЦ «Арун», который находится буквально в паре шагов от «Форума». Возведение его порядком подзадержалось по ряду причин, о которых писали республиканские СМИ. Недавно собственники здания объявили о том, что объект будет сдан в следующем году. А большинство помещений уже продано или сдано в аренду. Здесь есть где разгуляться, т.к. само назначение комплекса удачно сочетает в себе деловую, развлекательную, торговую начинку. Вложить свои средства можно как в офисные помещения, так и в торговые. С локацией тут все понятно – здание расположено в самом центре города, имеет несколько входов с разных точек, доступная транспортная составляющая. Кроме того, собственник, позиционируя здание, особо подчеркивает, что оно несет не только торгово-развлекательную смысловую нагрузку, но и культурную составляющую. Этот комплекс, имеющий необычную архитектуру, вполне может стать достойным внимания тех, кто ищет куда выгоднее инвестировать свои средства. Кто не рискует, тот…. Среди основных рисков инвестирования в коммерческую недвижимость необходимо обратить внимание на следующее: Срок окупаемости недвижимости составляет 5 −10 лет, это значит, что чем выгоднее объект, тем быстрее вы вернете заемные средства. Особенно это актуально, если на покупку объекта недвижимости оформляется кредит под залог имущества. Уменьшение спроса на торговые площади в силу их большой концентрации на отдельных территориях. Возможно, как альтернативу лучше выбрать небольшие квартиры в спальных районах города, спрос на такую недвижимость всегда в цене. Такую квартиру можно сдавать в аренду посуточно, помесячно и на постоянной основе. Или вкладывать деньги в офисные помещения. Как правило серьезные компании не любят часто менять локации в связи с расходами на ремонт и оборудование.  Если вы выбрали небольшое помещение, то основным риском может быть отсутствие спроса, если вы не предоставите магазину помещение для склада. В этом случае обращайте внимание на количество помещений, возможность перепланировки в случае необходимости. Чек-лист инвестора:

1. Локация – анализируйте место.
2. Потоки покупателей и транспортные потоки, удобство входов.
3. Наличие якорных арендаторов.
4. Небольшое помещение легче сдать, чем большое.
5. Срок сдачи объекта, есть ли разрешение на ввод в эксплуатацию. Иначе, как правило, затягиваются сроки.
6. Будьте готовы к ведению документации. Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Выбрав для инвестиций торговую площадь или офис в многолюдном торгово-развлекательном центре, вы точно не прогадаете и сможете сохранить и приумножить свои средства.